Content
- etapes
- Primera part. Participació en la promoció immobiliària
- 2ª part. Finançament dels vostres projectes
- Part 3 Establiment d'una cartera de propietats
El desenvolupament immobiliari pot ser una activitat difícil per a un principiant, però no queda fora del seu abast sempre que demostri paciència, ambició i sobretot enginy. En la vostra primera experiència, la tasca més important és determinar quines propietats de la vostra zona tenen el potencial comercial més gran. Aleshores, heu d’assegurar el finançament i adquirir l’immoble quan ofereix un cost avantatjós que us permet minimitzar els riscos financers. Un cop l’heu adaptat a la vostra visió, decidiu si és millor llogar-la o vendre-la per afegir-la a la vostra llista de beneficis.
etapes
Primera part. Participació en la promoció immobiliària
- Elabora un pla de negoci detallat. Després de decidir provar sort en el desenvolupament immobiliari, el primer que heu de fer serà descriure breument com concretareu la vostra idea. Agafeu un full i un bolígraf i doneu una petita descripció del vostre negoci exactament tal com l’imagineu i expliqueu com es pot utilitzar a la vostra comunitat. A continuació, feu una llista dels recursos que teniu disponibles, com ara els fons d'inici i els contactes amb els propietaris de la zona.
- Entre els principals temes a considerar hi ha el capital que teniu a la vostra disposició, la capacitat de gestionar múltiples propietats pel vostre compte i les vostres possibilitats d’èxit tenint en compte l’estat actual del mercat immobiliari.
- El desenvolupament immobiliari serà la vostra activitat a temps complet o una activitat a temps parcial per diversificar els seus ingressos?
-
Sigueu específic sobre els vostres objectius. Perquè el desenvolupament immobiliari sigui un negoci lucratiu, és fonamental tenir en compte un objectiu més clar: "Invertir en una propietat per guanyar molts diners. Una millor manera de procedir és començar amb un pla modest, però precís, com aquest: "Vull comprar l’antic edifici de Sant Lluís i convertir-lo en habitatges assequibles per als estudiants. En establir una estratègia bàsica, tindreu una visió més tangible del que cal fer per assolir-la.- Assegureu-vos que els vostres objectius siguin realistes quan inicieu i creeu una cartera (i la vostra reputació) amb una propietat alhora. Fixar els objectius massa alts pot suposar un error costós.
- La manera més senzilla d’entrar al mercat és comprar una casa, renovar-la i després vendre-la. A partir d’aquí, podreu considerar propietats més grans i més cares.
-
Penseu en les necessitats immobiliàries de la vostra zona. Potser les cases de suburbis situades fora d’un prometedor nucli industrial són pràcticament inexistents o hi ha una manca de restaurants moderns a la ciutat. Sempre que es noti la demanda, hi ha una possibilitat per a un desenvolupament immobiliari rendible. En general, els projectes amb més èxit són els que satisfan les necessitats dels habitants.- Considereu sempre la població que viu a la zona on esteu desenvolupant el projecte. És important desenvolupar el vostre projecte immobiliari tenint en compte el potencial comprador o arrendatari.
- Si, per exemple, viviu en una zona on viuen moltes persones grans, pot ser molt més sentit construir cases o apartaments d’un sol pis fàcilment accessibles en lloc d’edificis de luxe de diversos pisos, fins i tot si estan de moda.
2ª part. Finançament dels vostres projectes
-
Sol·liciteu crèdit per a desenvolupadors. Després d’haver establert un pla factible per al primer projecte immobiliari, aneu al banc i reviseu el vostre programa amb un dels especialistes en desenvolupament immobiliari de l’equip. Probablement us proporcionarà una estimació exacta de tots els costos associats a la compra, així com la quantitat d’assistència financera que podreu rebre. En molts casos, el banc garantirà fins a un 70 o 80 per cent dels costos de compra primària, però pot no cobrir despeses incidentals, com ara els costos de construcció i de llicència.- Com qualsevol altre tipus de préstec, potser haureu de demostrar la prova del vostre crèdit o proporcionar una garantia per ser considerat un inversor seriós. Algunes institucions poden fins i tot exigir que efectuï un dipòsit d’aproximadament un 15-20% del cost total previst del projecte.
- Comprar i renovar propietats residencials i comercials requereix molts diners. A menys que tingueu una quantitat important d’estalvis en reserva, és probable que hagueu de dependre, en certa mesura, de finançament extern.
- Penseu atentament en la vostra proposta i esbrineu si realment té potencial. El banc pot decidir rebutjar la vostra sol·licitud de finançament si creu que corre un risc molt elevat.
-
Establir límits financers sòlids. Cerqueu una quantitat més alta que valoreu per a una propietat determinada i ajusteu-la a aquesta quantitat. D’aquesta manera, s’evitarà que es deixi convèncer per acceptar acords que, en definitiva, us faran perdre diners. Fer pressupostos i inversions responsables és un dels passos importants per aconseguir resultats a llarg termini.- La quantitat que haureu d’estar disposat a pagar dependrà de diversos factors com l’economia, la ubicació geogràfica i el valor estimat del projecte finalitzat. Per tant, varia d'un projecte a un altre.
- El negoci de promoció immobiliària és molt similar al joc: és millor guanyar poc, però sovint que apostar molt per perdre-ho tot.
-
Decidiu si compreu la propietat per vendre o llogar. Comprar un apartament per llogar és una opció de risc relativament baix per generar beneficis en iniciar aquesta activitat, ja que us dóna l’opció de recuperar la vostra inversió per una quota de lloguer. D’altra banda, comprar un lloc per vendre-lo permet renovar-lo i iniciar-se en un altre projecte sense preocupar-se de com l’evolució del mercat pugui afectar el valor brut de l’immoble. Reviseu de nou el vostre pla d’empresa inicial i els recursos que teniu disponibles per determinar l’opció que pot comportar una rendibilitat més gran.- La majoria dels nous promotors immobiliaris prefereixen comprar propietats de lloguer. D’aquesta manera, tenen un flux d’ingressos constant amb què poden comptar i que al seu torn es poden utilitzar per a altres projectes.
- Si preferiu aquest enfocament, intenteu guanyar fins a un 10% de la vostra inversió inicial mitjançant taxes de lloguer cada any. Quan compreu propietats per revendre, és millor demanar almenys un 30% de l’import total de la compra per justificar les despeses. Per exemple, 150.000 euros d’ingressos anuals per lloguer són suficients per mantenir a la propietat 1,5 milions d’euros a la propietat. Per a un projecte únic amb una inversió de 4 milions d’euros, realitzareu un bon acord si vengueu la propietat per almenys 1,2 milions d’euros més.
-
Conegui els riscos de comprar un immoble. No hi ha cap garantia que els béns que compreu obtindreu diners, encara que estiguin ubicats precisament al centre d’una regió que està en auge econòmic. Com en qualsevol empresa, sempre hi ha un element d'atzar. Si no esteu segurs que pugueu viure de forma realista sense els ingressos d’una nova propietat, seria més prudent trobar una opció més segura.- Un gran nombre d’altres factors immaterials poden evitar que una propietat generi beneficis com esperaves. S'inclouen problemes estructurals imprevistos i l'evolució del con econòmic. Sovint, aquests factors són difícils o impossibles de predir.
Part 3 Establiment d'una cartera de propietats
-
Propietat orientada a zones prometedores. Una bona regla general és identificar zones que tot just comencen a mostrar signes de creixement o que recentment han vist augmentar la seva popularitat. Així, podeu adquirir una propietat a un preu baix i vendre-la més cara, maximitzant els vostres beneficis.- Orienteu-vos a locals assequibles i propers a escoles, grans corporacions, centres comercials i altres llocs que puguin atraure compradors.
- Un error comú per als desenvolupadors novells és buscar llocs que ja siguin pròspers i intentar arribar-hi. Tingueu en compte que com més gran sigui el creixement, més baixes són les possibilitats d’expansió.
-
Busqueu venedors motivats. Faràs bons negocis amb persones que hagin de vendre una propietat al més aviat possible. Pot ser un empresari en fallida, una parella divorciada o un propietari que s’instal·li en un altre lloc i que no tingui un gran interès en la propietat. Aquestes persones saben que si no venen immediatament la seva propietat, podrien perdre gran part de la seva inversió.- Penseu en contractar un agent immobiliari per ajudar-vos a trobar immobles i negociar els seus preus. Generalment, els agents immobiliaris intenten esbrinar per què es venen separats dels venedors de la seva propietat, cosa que us pot proporcionar un avantatge a l’hora de fer una oferta.
-
Preneu-vos tot el temps abans de comprar. No tinguis pressa per tancar un acord. Abans de comprometre-vos, heu d’assegurar-vos que heu realitzat una bona tasca investigant i avaluant els riscos i els beneficis potencials de cada propietat a la que vau orientar. En cas contrari, podeu acabar gastant més recursos dels que hagueu imaginat i acabareu perdent rendiment.- Pregunteu al propietari actual qualsevol pregunta que pugui tenir sobre consideracions com ara manteniment, zonificació i impostos. Si cal, triga uns dies a pensar en la teva decisió.
- Un cop trobada la propietat perfecta, no dubteu a signar el contracte amb el vostre nom i signatura.
-
Renovar amb un equip de treballadors. Un cop la propietat us pertanyi, només haureu de renovar-la per vendre-la. Segons el tipus de propietat, potser haureu de contractar un contractista o arquitectes, un equip de construcció, enginyers, dissenyadors i interioristes perquè la vostra visió sigui una realitat. L’objectiu principal aquí és millorar-lo millor que quan el vau comprar, cosa que augmenta el seu valor.- Per a projectes petits i cases unifamiliars en les quals seria impossible finançar la contractació d’altres persones, podreu estalviar en els costos de reparació realitzant la reforma bàsica tu mateix.
- En vendre la propietat, avaluar-la de manera coherent amb les millores realitzades. Heu d’estar disposats a negociar raonablement per assolir una quantitat prou propera al vostre preu de venda perquè pugueu viure.
- Abans de començar a planificar el primer projecte immobiliari, estalvieu tot el capital que pugueu per complementar els préstecs que heu pres en el vostre negoci. Estarà encantat d’haver-ho fet si les despeses acabessin sent superiors a les que havíeu negociat.
- Assegureu-vos que qualsevol obra de renovació de la vostra propietat compleixi els paràmetres definits als codis de zonificació i construcció de la zona.
- Pot ser una bona idea treballar amb un promotor experimentat per als primers dos projectes. Ell us pot oferir consells valuosos i us ajudarà a evitar les molèsties que solen provocar problemes als principiants.
- Comprar propietats en una subhasta pot ser una bona manera d’aprofitar molt.
- A mesura que adquireixi experiència, serà més fàcil obtenir préstecs i tenir les sol·licituds aprovades en una data posterior.
- Atès el seu risc inherent, el desenvolupament immobiliari pot no ser l'activitat més segura per a les persones sense una gran xarxa financera.